מרבית האנשים יתקלו לראשונה בצורך לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך ולקבל חוות דעת שמאית במסגרת דרישות הבנק, כחלק מתהליך קבלת הלוואת משכנתה לקניית נכס.
חלק מהלווים ירפרפו בחוות הדעת במהירות מבלי להתעמק בה, חלק אחר ידפדפו היישר אל 'השורה התחתונה' כדי לראות מהו שוויו של הנכס, כפי שהעריך אותו השמאי ואילו אחרים, לא יפתחו אותה כלל אלא יעבירו אותה כפי שהיא ישירות אל הבנק, למרות שהיא עשויה לגלות להם מידע חשוב ומהותי על הנכס אותו הם עתידים לרכוש.
אז מהי אותה 'חוות דעת שמאית', איזה מידע כלול בה ובאלו מקרים אסור לנו בשום אופן לוותר עליה, גם אם היא לא נדרשת על ידי בנק או גוף כזה או אחר.
חוות דעת שמאית היא מסמך הכתוב במבנה קבוע, והנערך לרוב במספר מצבים:
א. במסגרת הליך אישור הלוואת משכנתה, לדרישת הבנק המלווה
ב. לבקשת אנשים שמעוניינים לקנות נכס, על מנת לוודא, כי המחיר אותו הם עתידים לשלם משקף נאמנה את שוויו וכי הנכס לא צופן 'הפתעות' שאינן רצויות
ג. כאשר בעלי נכס מבקשים לאמוד את שוויו טרם הצעתו למכירה, למשל במקרה של יורשים שירשו נכס ומעוניינים למכרו, בני זוג שמתגרשים ומעוניינים למכור את הדירה המשותפת וכיו"ב
כל חוות דעת שמאית תכלול את הפרקים הבאים:
1. מטרת השומה
פרק זה מפרט את הנסיבות בהן התבקשה עריכת השומה, תאריך/י ביקור/י השמאי בנכס ובוועדות התכנון ו/או בגופים נוספים (ככל ונערכו) והמסמכים שעמדו בפני השמאי כגון: נסח טאבו, הסכם רכישה קודם, חוזה חכירה, תיק בית משותף, מידע תכנוני ועוד
2. פרטי הנכס
בפרק זה יובאו הנתונים 'היבשים' אודות הנכס כגון: הגוש והחלקה בהם הוא מצוי, השטח הרשום במ"ר, על שם מי רשומה הבעלות בו, מצב הזכויות לרבות האם מדובר בקרקע פרטית או בקרקע המנוהלת ע"י מנהל מקרקעי ישראל, כתובת הנכס וכו'
3. תיאור הסביבה, הקרקע, הבניין והנכס
כידוע, נכס אינו עומד בפני עצמו, אלא הוא חלק מהסביבה הכוללת שבה הוא נמצא המשפיעה אף היא על מחירו. לכן, פרק זה בחוות הדעת השמאית סוקר ומתאר את סביבת הנכס: מהו אופי הסביבה? האם היא כפרית/ עירונית/ מסחרית/ ישנה/ מתפתחת? מהו אופי הבניה בה? האם גבוהה/ נמוכה/ צפופה/ מרווחת? האם הנכס נשוא החוות הדעת חשוף למוקדי רעש או זיהום אויר כלשהם? מהי קרבתו למוסדות ציבור? לאנטנות סלולריות ועוד
פרט לאלה כולל חלק זה בחוות הדעת גם תיאור של הנכס עצמו. כך אם מדובר בדירה, יכלול פרק זה תיאור שלה, כיווני האויר, מספר החדרים, חלוקה, פרטי גמר ובנוסף, תיאור הבניין בו היא נמצאת לרבות סטנדרט הבניה, מספר הקומות, המצאות מעליות, מצב הרכוש המשותף ועוד
4.מצב תכנוני
פרק זה סוקר את תוכניות המתאר החלות על הנכס ובסביבתו וכך, ניתן לדעת מה מתוכנן להיבנות בסביבת הנכס, האם מתוכננות הפקעות, התחדשות עירונית, מהו ייעוד הנכס האם הוא למגורים, לתעשייה, לחקלאות וכו'.
בנוסף, פרק זה סוקר את זכויות הבניה הקיימות ביחס לנכס ומבהיר, האם היתר/י הבניה הקיים/ים משקפים את מצב הנכס בפועל או שמא ישנן חריגות בניה שעשויות להסב קשיים משמעותיים בהמשך החל מחוסר יכולת לקבל משכנתה, דרך העדר אפשרות לרישום הנכס על שם הקונים, צורך בהריסה או בהכשרת החריגה וכלה בחשיפה להליכים משפטיים פליליים.
חשוב לדעת, כי גם בבתים משותפים שרשומים בלשכת רישום המקרקעין מתגלות לעיתים 'הפתעות' שיכולות להיות בעלות השפעה מכרעת על ערך הנכס בעת המכירה/ הקניה ולכן, מומלץ לפנות לקבלת חוות דעת שמאית גם ביחס לנכסים אלה.
5. מצב משפטי
פרק זה בחוות הדעת השמאית בודק את כלל ההיבטים המשפטיים ביחס לנכס: האם מדובר בזכות בעלות או חכירה (שכירות לפרק זמן ממושך), זהות בעלי/ חוכרי הנכס, האם ישנם תנאים והגבלות שעשויים להשפיע על הקניה/ המכירה כגון: הערות אזהרה/ עיקולים/ זכות ראשונים ועוד. כמו כן יבדוק השמאי, האם ביחס לנכס רשומים שעבודים וכמובן, האם מסמכי הרישום תואמים את הנכס בפועל.
כך, לא די בכך שדירה 'רשומה בטאבו' בשטח מסוים, אלא חשוב לוודא את התאמת הרישום אל מול המצב בפועל ואל מול היתר הבניה.
לדוגמה, דירה בשטח בפועל של 170 מ"ר רשומה בטאבו בשטח זה, אך בדיקה מול רשויות התכנון העלתה, כי מחצית משטח הדירה בנוי ללא היתר ובגדר חריגת בניה. מצב זה עלול להוביל לכך, שבנק יסרב לאשר משכנתה ביחס לדירה והקונים ייקלעו למצב של הפרת הסכם. מצב זה ודומים לו יכולים להימנע באמצעות פניה לקבלת חוות דעת שמאית, טרם החתימה על ההסכם.
השומה
בהתבסס על שקלול כלל המידע המפורט לעיל, מעריך שמאי המקרקעין את שוויו של הנכס, תוך שהוא סוקר עסקאות ונתוני נכסים דומים לשם השוואה (ככל ואלה קיימים) וכך, מתקבלת למעשה 'שומת הנכס'.
מובן, שניתוח כל פרמטר ופרמטר בפני עצמו מצריך ידע ומקצועיות ובוודאי השקלול של כולם יחדיו לכדי מחיר אחד המשקף את הנכס נאמנה.
לסיכום
בכל אחד מהמצבים שנזכרים בפתח הדברים מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מוסמך ולקבל חוות דעת שמאית מקצועית. ישנם לא מעט אנשים שמנסים לחסוך בנקודת זמן זו ולא פונים לקבלת חוות דעת שמאית אולם החלטה זו עלולה להתברר כשגויה, שכן פעמים רבות, סכומי הכסף שהם יידרשו לשלם מאוחר יותר יהיו גבוהים בהרבה משכר טרחת השמאי.
אשמח לסייע ובהצלחה
סרגיי גנופולסקי, שמאי מקרקעין מוסמך