חלק חשוב בניתוח כדאיות עסקת מקרקעין נובע מגובה המיסים וההיטלים שנדרש לשלם, בין כמוכרים ובין כקונים. לכן, לפני קבלת ההחלטה האם למכור או לקנות נכס חשוב לבחון היטב, באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך, מהם התשלומים שיחולו בעת ביצוע העסקה, תוך דגש מיוחד על נושא היטל ההשבחה.
1. מהו היטל השבחה?
היטל השבחה הוא תשלום חובה שמוטל על יד הוועדה המקומית לתכנון ובניה על בעל מקרקעין או חוכר לדורות (אדם ששוכר מקרקעין לתקופה של מעל 25 שנים) בשל השבחה של הנכס.
ההשבחה יכולה להתרחש במספר מצבים:
א. אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) המשביחה את הנכס– לדוגמה: אישור תב"ע שמאפשרת הוספת חדר בגג או בניית בריכה בחצר. עצם האישור מעלה את שוויו של הנכס ומשביח אותו, גם אם החדר הנוסף או הבריכה טרם נבנו.
ב. אישור הקלה שגורמת להשבחת הנכס – לדוגמה: מתן תוספת של אחוזי בניה. ברור שאם ניתן לבנות שטח נוסף, ערכו של הנכס הקיים עולה.
ג. אישור שימוש חורג – לדוגמה: אישור לעשות שימוש בנכס המוגדר מבחינת ייעודו למגורים ל'מסחר' עשוי להשביח אותו.
2. מהו שיעור היטל ההשבחה?
גובה היטל ההשבחה הוא מחצית מעלית שווי המקרקעין כלומר, אם בעקבות התב"ע שאושרה, ההקלה או השימוש החורג, הושבח נכס ב- 500,000 ₪, היטל ההשבחה יעמוד על 250,000 ₪.
בהקשר זה חשוב לדעת, כי המועד לצורך חישוב ההשבחה הוא יום אישור התוכנית המשביחה, ההקלה או השימוש החורג.
3. מתי בפועל נצטרך לשלם את היטל ההשבחה?
חובת תשלום היטל ההשבחה היא ביום 'מימוש הזכויות' בנכס כלומר, ביום מכירת הנכס או ביום קבלת היתר בניה. הוועדה המקומית אינה מודיעה באופן יזום לבעל הזכויות על כך שהנכס הושבח, למשל בעקבות תב"ע שאושרה ולכן חשוב לבדוק את נושא קיומו של היטל ההשבחה לפני הכניסה למשא ומתן ובוודאי לפני חתימת הסכם המכר על מנת להימנע מ'הפתעות' לא רצויות.
יצוין, כי מבלי לשלם את ההיטל או לקבל פטור מתשלומו, לא ניתן לבצע פעולות מסוימות בלשכת רישום המקרקעין ביחס לנכס, ביניהן העברת הזכויות בו.
4. קיבלתם דרישה לתשלום היטל השבחה? יש מה לעשות!
קבלת דרישה לתשלום היטל השבחה אינה סוף פסוק. ישנם פטורים שונים שקבועים בחוק מחובת תשלום ההיטל (למשל: בגין הרחבת דירת מגורים, בתנאי שהשטח הכולל שלה לא יעלה על 140 מ"ר וכי בעלי הדירה או קרובו יגור בדירה לפחות 4 שנים מגמר הבניה) וניתן לערער על גובה ההיטל שהתבקש במסלולים שונים ולעיתים, אף על עצם החיוב בו.
כמו כן, אפשר להפחית את סכום ההיטל באמצעות ייחוס הוצאות השבחה מותרות כגון עלות בנייה, חומרים ועוד.
מומלץ להגיש את בקשת הפטור ו/או את הערעור לאחר התייעצות עם שמאי מקרקעין מוסמך, שמכיר היטב את סעיפי החוק, את נהלי וועדות התכנון ואת הפרקטיקה הנהוגה.
לסיכום
לא בכדי מיוחסת להיטל ההשבחה מורכבות רבה: לעתים, בעת מכירת הנכס, או הוצאת היתר בניה מתברר, כי ישנן מספר תוכניות החלות עליו והמשביחות אותו וכי סכום ההיטל משמעותי ומשפיע על כדאיות ביצוע העסקה.
כמו כן, כימות ההשבחה/ות לכדי מספר מוסכם אינו דבר של מה בכך ונדרשת מיומנות של בעל מקצוע העוסק בתחום ומכיר אותו היטב.
מומלץ שלא להסתמך על הערכות או ספקולציות שעלולות להתברר כשגויות, אלא להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך המכיר את הנושא ויוכל לסייע לכם למקסם את התוצאות הכלכליות של העסקה אותה אתם עומדים לבצע.
אשמח לעמוד לשירותכם.
סרגיי גנופולסקי, כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך