האם הייתם ניגשים לניתוח עיניים מבלי לקבלת חוות דעת מרופא מומחה? ומה לגבי הגשת דו"ח שנתי למס הכנסה או הצהרת הון? האם הייתם חוסכים ונמנעים מבדיקת רכב אותו אתם עומדים לקנות וסומכים על תחושת הבטן שלכם או על מה שאומר לכם המוכר או שמא הייתם נעזרים בבעלי מקצוע מיומנים גם במחיר של תשלום שכר טרחה?
עסקת מקרקעין של קניה או מכירת נכס היא לרוב העסקה הכספית הגדולה ביותר שאדם עושה במהלך חייו. למרות זאת, ישנם לא מעט אנשים שבוחרים לבצע אותה ללא ליווי של שמאי מקרקעין מוסמך, דבר המתברר בסופו של דבר כשגוי ומסב להם הפסד כספי, תביעות משפטיות וחשוב לא פחות, עוגמת נפש.
שוק הנדל"ן ומחירי הנכסים מושפעים מגורמים רבים ומגוונים ביניהם היבטי מיסוי והיטלים: האם יחול מס שבח/ היטל השבחה ובאלו סכומים? מצבו המשפטי של הנכס: מי רשום כבעלים? האם ישנן הערות כלשהן? הפקעות? זכויות של צדדים שלישיים? מצבו התכנוני: מה קובעות תוכניות בנין העיר נושא הרישוי: מה כתוב בהיתר הבניה והאם הנכס בנוי בהתאם לו, מהן זכויות הבניה הקיימות ועוד.
כל אחד מהפרמטרים הללו בנפרד ובוודאי שקלול של כולם משפיעים על שוויו של הנכס ובמקרים מסוימים מביאים לכדי מסקנה, כי מחיר הנכס המבוקש גבוה מידי, או כי העסקה אינה כדאית כלל.
אותם אנשים שבוחרים לפסוח על התייעצות עם שמאי מקרקעין לפני מכירה/ קניית נכס עלולים לגלות, רגע לאחר חתימת ההסכם, 'הפתעות' לא רצויות. למשל:
א. חריגות בניה – במצבים אלה נמנעת האפשרות להעביר את הנכס שנרכש על שם הקונים עד להכשרת החריגה (ככל והדבר אפשרי) או הריסת החלק שנבנה ללא היתר ושלא כדין. כמו כן, במצבים אלה נחשפים בעלי הזכויות בנכס להליכים משפטיים פליליים ולהוצאות כספיות משמעותיות
ב. אי התאמת המצב הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) למצב הנכס בפועל – ישנם מצבים בהם מתגלה לאחר חתימת ההסכם, כי שטח הנכס בפועל גדול משמעותית מזה הרשום בטאבו. במצבים אחרים ההצמדות הרשומות לדירה (חנויות, מחסנים, גגות) לא תואמים את המצב בפועל ובמקרים אחרים, קונים רכשו דירה עם כיווני אויר שונים מאלה שהופיעו בנסח הרישום. מובן שכל אחד ממקרים אלה עלול לגרום לעיכוב או אף חוסר יכולת לקבל משכנתה וכפועל יוצא מכך, לגרום לקונים להפר את ההסכם, בשל חוסר היכולת לשלם את התמורה
ג. קיומן של תוכניות עתידיות בסביבת הנכס – אי בדיקה קפדנית יכולה לגרום לכך שקונה נכס יגלה, כי עומד להיבנות בקרבת הנכס שרכש מבנה ציבור גדול שישפיע על התנועה/ האור/ האוויר ועוד ו/או כי שטח מהנכס שנרכש על ידו כלול במסגרת הפקעה לצרכי ציבור
חשוב לזכור, כי עורכי דין אמנם מחויבים להוציא נסח טאבו עדכני ולהתייחס לכתוב בו ויש לא מעטים שדואגים לקבל ולעיין במסמכי תיק הבית המשותף אולם אין זה תפקידם של עורכי דין 'לצלול' אל תוך מסמכי הרישוי והתכנון, לבקר בנכס, לוודא התאמה של המצב בפועל ובוודאי שאין זה מתפקידם לשקלל את כל הפרמטרים לכדי מחיר הנכס.
לאור כל זאת ולנוכח המקרים הרבים בהם אני נתקל במסגרת עבודתי, עצתי היא: התייעצו עם שמאי מקרקעין מוסמך טרם החתימה על העסקה. רק כך תוכלו לדעת לבטח, שלא קניתם או מכרתם 'חתול בשק', אלא התמונה בהירה וידועה.
אשמח לסייע לכם וללוותכם בתהליך מכירה/ קניית נכס מקרקעין.
סרגיי גנופולסקי, כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך